驗屋要注意什麼？預售屋交屋保留款5%與水、面、電驗屋重點

先回答你的問題

預售屋可從自備款保留「房地總價5%」，修繕複驗合格後才付

驗屋真正的重點，不只在檢查什麼，而是知道自己有什麼權利。依內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項，驗收時建商應提供驗收單，瑕疵要載明並限期於交屋前修繕；買方可從自備款保留房地總價5%，等修繕完成、雙方複驗合格後才支付。注意三個限定條件：是「房地總價」不是房屋總價、是「5%」不是固定金額、是「自備款」不是貸款。中古屋與成屋的一般買賣沒有這項規定，要看個別合約。

交屋保留款的三個關鍵，常被寫錯

在主管機關與地方政府的聯合稽查中，建商契約常見的錯誤態樣正好就是這三項：把「房地總價」寫成「房屋總價」、把5%改成固定5萬元、或把保留款挪到貸款部分。

如果建商以「個別磋商條款」名義，在夾頁中要你同意保留款降為5萬並放棄主張，不要因為對方說「大家都這樣簽」就妥協——這類拋棄條款在消保法的司法實務上，很容易被認定顯失公平而無效。

不用買專業器材，這幾樣就能驗

驗屋前可以準備手機（拍照、手電筒）、捲尺、硬幣（敲磁磚）、彈珠（測水平）、衛生紙（測排水）、插座測試器、有色膠帶（標記缺失）與契約和圖面。

先核對合約，再測水、面、電

很多人會漏掉一項：先核對現場的格局、建材設備、客變項目與合約是否一致。這件事要在細部檢查之前做完，因為如果連品項都不對，後面測得再細也沒有意義。

水：會用到水的地方最容易出問題

除了衛浴與陽台地坪的排水，水槽、馬桶、龍頭都要實際放水，檢查有沒有滲漏。

面：磁磚要一路敲過去比較聲音

空心磚不一定要換，依規定可以協議用填注修補處理，但一定要當場記進驗收單，不要因為對方說「這是正常現象」就放過。也可以把彈珠放在地上看水平，門窗逐一開闔看縫隙是否一致。

電：總開關箱全數打開，逐一測試

打開總開關箱，逐一測試燈具與插座，確認迴路正常。

抓到問題，記錄了才算數

缺失要寫進驗收單，註明位置、現況與希望的處理方式，並請對方簽名、拍照留存。初驗、複驗的紀錄越完整，越能保障自己的權益。

交屋前的順序：真正的籌碼是保留款

交屋前的流程通常是：對保 → 初驗 → 複驗 → 過戶 → 撥款 → 交屋。很多人以為驗屋沒過就可以叫銀行不要撥款，實務上通常不是這樣，貸款撥款流程並不會因為驗屋有瑕疵就直接暫停。

真正的籌碼是保留款，所以初驗、複驗的紀錄要完整。另外要留意「過戶」：一旦完成，房屋產權就正式移轉到你名下，之後的談判位置會不一樣。驗屋次數以兩次為大宗，但重點不是次數，而是抓到的缺失有沒有真的改善。

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驗屋常見問題

中古屋也可以保留5%交屋保留款嗎？

交屋保留款5%是預售屋買賣定型化契約應記載事項的規定；中古屋與成屋的一般買賣沒有這一條，要看個別買賣合約怎麼約定。

磁磚空心一定要建商重做嗎？

不一定。依規定可以協議以填注修補方式處理，但務必當場記入驗收單，並在複驗時確認是否改善。

驗屋要驗幾次？

實務上以初驗、複驗兩次為大宗，但次數不是重點，重點是每次抓到的缺失有沒有確實修繕並記錄。

驗完發現問題，不知道該自己修還是要求建商處理？

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